در مقاله ی پیش رو درباره ریسک های مشارکت در ساخت توضیح می دهیم. مشارکت در ساخت اگر چه راهکاری سود آور برای نوسازی و بهره وری بیشتر از ملک به نظر میدرسد، اما همواره با ریسک های قابل توجهی همراه است.
این قرارداد پیچیده، مالک را در معرض خطراتی همچون؛ تاخیر های طولانی در اجرا، پایین آمدن کیفیت ساخت، استفاده از مصالح نامرغوب و حتی توقف پروژه به دلیل مشکلات مالی یا تخصصی سازنده قرار دهد. عدم نظارت دقیق و تنظیم قراردادی غیراصولی، این ریسک ها را چندین برابر می کند.
در ادامه به لیستی از مشکلات متداول در بخش سرمایه گذاری در ساخت اشاره می گردانیم، مقاله ی ما را از دست ندهید.
جهت کسب اطلاعات بیشتر کلیک کنید
اهمیت بررسی ریسک های مشارکت در ساخت
با در نظر گرفتن ماهیت پیچیده و بلند مدت قرارداد های مشارکت در ساخت، که سرنوشت مالی و دارایی ارزشمند یکی از طرفین یعنی مالک را به طور جدی تحت تاثیر قرار می دهد.
بررسی عمیق و همه جانبه ریسک های مشارکت در ساخت نه تنها یک اقدام منطقی، بلکه ضرورتی انکار ناپذیر برای جلوگیری از ورود به پرونده های قضایی پرهزینه و اتلاف منابع با ارزش زمانی و روانی است.
این بررسی دقیق در حقیقت، سنگ بنای یک همکاری مطمئن و سود آور محسوب می شود. یک قرارداد مشارکت در ساخت، صرفا یک توافق برای ساخت پیمانی به شمار می رود، که آینده مالی، آرامش ذهنی و دارایی غیر منقول شما را برای ماه ها و حتی سال های آتی رقم می زند.
بدون این ارزیابی اولیه، مالک خود را در معرض طیف وسیعی از مخاطرات قابل پیش بینی قرار می دهد. ریسک های مشارکت در ساخت که از تاخیر های غیر قابل جبران در زمان بندی پروژه ناشی از؛ عدم تمکن مالی یا مدیریت ضعیف سازنده آغاز شده و تا فاجعه بارترین حالت، یعنی ساخت سازه ای با نواقص اجرایی فاحش، استفاده از مصالح غیر استاندارد و کاملا مغایر با لیست متریال توافق شده، ادامه می یابند.
علاوه بر این، خطرات حقوقی مهمی نظیر؛ واگذاری غیرقانونی قرارداد به اشخاص ثالث بدون اطلاع و رضایت مالک یا بروز اختلافات حل نشده در مورد تفسیر بند های مبهم قرارداد، پروژه را به کلی از مسیر اصلی خود منحرف می کند.
بنابراین، صرف زمان و هزینه برای مشاوره با کارشناسان حقوقی و فنی مجرب پیش از عقد قرارداد، در واقع سرمایه گذاری هوشمندانه ای برای کاهش ریسک های مشارکت در ساخت، تضمین کیفیت نهایی ساخت و در نهایت، حفاظت از سرمایه و آرامش روانی مالک در طول این فرآیند پیچیده است.
لیست جامعی از ریسک های مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، با وجود جذابیت های مالی و امکان نوسازی ملک، یکی از پر ریسک ترین قرارداد های عمرانی محسوب می شود. این ریسک ها هر دو طرف قرارداد، مالک و سازنده را تهدید می کند، اما از آنجا که مالک، دارایی ثابت خود (زمین یا ملک کلنگی) را در معرض این ریسکها قرار داده به طور معمول در صورت بروز مشکل، متحمل خسارات جبران ناپذیر بیشتری خواهد شد.
آگاهی از ریسک های مشارکت در ساخت و در نظر گرفتن تمهیدات حقوقی و نظارتی برای مدیریت آنها، اساس انعقاد یک قرارداد امن و موفق است. لیست زیر به مهم ترین مشکلات فیزیکی و حقوقی در این بخش اشاره می نماید؛
１. ریسک تاخیر یا توقف پروژه:
این ریسک به مواردی اطلاق می شود، که پروژه به هر دلیلی از جمله؛ مشکلات مالی سازنده، عدم مدیریت صحیح، بروکراسی اداری پیچیده یا تغییرات قوانین شهرداری، نتواند در بازه زمانی توافق شده در قرارداد به پایان برسد. چنین تاخیری نه تنها آرامش روانی مالک را بر هم می زند، بلکه او را با هزینه های جانبی ناخواسته (مانند اجاره مسکن در طول مدت تأخیر) و از دست رفتن فرصت های دیگر مواجه سازد و ارزش سرمایه گذاری را به شدت کاهش دهد.
２. ریسک کیفیت پایین ساخت و نواقص اجرایی:
در این حالت، اگر نظارت مستمر و فنی بر روند ساخت وجود نداشته باشد. سازنده برای کاهش هزینه ها یا افزایش سود خود، از مصالح با کیفیت پایین تر از آنچه در لیست متریال قرارداد ذکر شده استفاده می گرداند، یا اصول فنی و استاندارد های ساختمانی را به درستی رعایت نکند. نتیجه این امر، تحویل ملکی خواهد بود، که دارای مشکلات اساسی در اسکلت، نما، تاسیسات یا عایق کاری است و هزینه های سنگین تعمیر و نگهداری در آینده را به مالک تحمیل می نماید.
３. ریسک عدم تمکن مالی یا ورشکستگی سازنده:
عدم تمکن مالی یا ورشکستگی سازنده از مهم ترین ریسک های مشارکت در ساخت محسوب می شود. این مشکل به ویژه در شرایط نوسانات اقتصادی کشور بسیار پررنگ است. اگر سازنده به دلیل مدیریت مالی ضعیف، سرمایه گذاری های ناموفق موازی یا تورم شدید، منابع مالی لازم برای تکمیل پروژه را از دست بدهد، پروژه نیمه کاره رها می شود.
در این شرایط، اگر ملک شما به عنوان وثیقه در نظر گرفته شده باشد، درگیر دعاوی حقوقی پیچیده با طلبکاران سازنده می گردد و حتی مالکیت خود را نیز به خطر می اندازید.
４. ریسک تخلفات ساختمانی و عدم مطابقت با نقشه ها:
گاهی سازنده، بدون اطلاع یا توافق کتبی مالک، اقدام به انجام تخلفات ساختمانی می کند. این تخلفات؛ شامل ساخت خارج از محدوده مجاز، افزایش غیر قانونی تراکم، تجاوز به حریم ملک همسایه یا ایجاد تغییرات اساسی در نقشه های مصوب است. عواقب این اقدام، دریافت جریمه های سنگین از شهرداری، پلمب پروژه و حتی صدور حکم تخریب بخش های اضافی خواهد بود، که تمامی این عواقب به طور مستقیم متوجه مالک ملک نیز می گردد.
５. ریسک واگذاری غیرمجاز قرارداد به شخص ثالث:
ریسک های مشارکت در ساخت، متعدد و مختلف است. واگذارب غیر مجاز قرارداد به شخص ثالث، شرکت خدماتی اصلی بدون جلب رضایت مالک و بدون این که صلاحیت فنی و مالی طرف جدید را بررسی کرده باشید، تمام یا بخشی از تعهدات خود را به یک پیمان کار یا سازنده دیگر واگذار می کند.
این اقدام با کاهش کیفیت کار، ایجاد اختلاف با شخص ثالث و در نهایت، ایجاد چالش های حقوقی پیچیده برای احقاق حق همراه است. در چنین صورتی، شما قراردادی با شخص الف دارید، اما شخص ب در ملک شما در حال ساخت و ساز می باشد.
６. ریسک عدم شفافیت قراردادی و ابهام در تعهدات:
با برسی ریسک های مشارکت در ساخت، هوشمندانه در بخش املاک و زمین سرمایه گذاری گردانید. ریسک اصلی از خود قرارداد نشات می گیرد. قراردادی که به زبان غیر تخصصی، مبهم و بدون پوشش جزییات ضروری (دقیقاً مشخص نکردن مدل مصالح، ضمانت های اجرایی، جریمه های تاخیر و شرایط فسخ قرارداد) نوشته شده باشد، خود به عاملی برای ایجاد اختلاف و افزایش تمام ریسک های فوق است. یک قرارداد ضعیف مانند؛ نقشه ای گمشده در یک سفر پرخطر می باشد، که پایان خوبی نخواهد داشت.
جهت ارتباط با کارشناسان ما برای مشاوره و یا خرید و فروش ملک از طریق شماره های زیر تماس حاصل فرمایید
راه حل های موثر برای کاهش و رفع ریسک های مشارکت در ساخت
برای کاهش و رفع ریسک های مشارکت در ساخت نیازمند تدابیر حقوقی، نظارتی و احتیاطی هوشمندانه ای هستیم، تا مانع از بروز کوچک ترین مشکل در فرآیند ساخت و تحویل پروژه شوید. تنظبم یک قرارداد جامع، شفاف و دقیق با کمک وکیل متخصص در این حوزه، نخستین و اساسی ترین گام است.
این قرارداد باید به طور مشخص تمامی تعهدات طرفین، کیفیت و مشخصات فنی مصالح بر اساس لیست متریال دقیق و دارای گزینه های جایگزین، زمان بندی دقیق مراحل مختلف پروژه با ذکر جریمه های تاخیر، ضمانت های اجرایی کافی (از قبیل؛ ضمانت نامه بانکی یا سفته معتبر) و همچنین نحوه تقسیم دقیق واحد ها و مشاعات را به طور شفاف و بدون هیچ ابهامی مشخص کند.
دومین راهکار حیاتی، انتخاب سازنده معتبر و دارای سابقه اثبات شده از طریق بررسی پروژهدهای قبلی و اخذ گواهی پایان کار آن ها و استعلام از مالکین قبلی است. پیش از عقد قرارداد، بررسی کامل سند ملک برای اطمینان از عدم وجود هر گونه بازداشت، رهن، یا معارضه حقوقی نیز ضروری می باشد.
از همان ابتدای فعالیت خود در این حرفه جهت رفع ریسک های مشارکت در ساخت، قانونی با مشکلات برخورد کنید. سومین محور، نظارت مستمر و فنی بر کلیه مراحل ساخت از آغاز تا پایان پروژه است، که توسط ناظر دارای صلاحیت مرتبط انجام می پذیرد. این رویکرد از انطباق کیفیت ساخت با نقشه ها و مشخصات فنی قرارداد اطمینان حاصل می کند.
در نهایت، پیش بینی مکانیزم های حل اختلاف در قرارداد مانند؛ تعیین داور بی طرف و صلاحیت دار، در صورت بروز هر گونه اختلاف نظر، فرآیند حل و فصل را تسریع و از طولانی شدن دعاوی قضایی جلوگیری می نماید.
سخن آخر
در مقاله ی بالا به لیستی از ریسک های مشارکت در ساخت پرداختیم. همکاری در بخش ساخت، دریچه ای به سوی سود آوری و نوسازی می باشد، اما تنها با چشمانی باز و قراردادی محکم می توانید از گرداب خطرات آن در امان بماند.
جهت اگاهی از کوچک ترین جزئیات عهد قرارداد ساخت با کارشناسان ما در املاک محمد گفت و گو نمایید. آنان شما را در سرمایه گذاری و مشارکت در بخش ساخت و ساز، راهنمایی می کنند.
