قانون مشارکت در ساخت

فرسایش بناها و ساختمان‌ها به مرور زمان امری اجتناب‌ناپذیر است که باید به لحاظ امنیت سازه‌ای مورد توجه قرار گیرد. این موضوع موجب شده است تا مالکین این ساختمان‌ها به فکر نوسازی و احداث سازه‌های جدید باشند. برخی مواقع، مالکین بناهای قدیمی سرمایه و بودجه لازم برای نوسازی را در اختیار ندارند. در این صورت، باید با عقد قرارداد مشارکت در ساخت و با رعایت قانون مشارکت در ساخت اقدام به این کار کنند.

در این مقاله به بررسی قوانین، مزایا و نکات مهم در مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت.

منظور از قانون مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت در حقیقت قراردادی بین مالک و سازنده ملک است. بر اساس این قرارداد، برای ساخت ملک جدید، ملک از مالک بوده و هزینه‌های اجرایی، نوسازی و تخریب ساختمان قدیمی نیز بر عهده سازنده می‌باشد.

در نهایت، هزینه‌های نوسازی و تخریب و عملیات اجرایی را محاسبه و با توجه به ارزش زمین، نسبت به تقسیم واحدهای ساخته شده تصمیم می‌گیرند. بنابراین، در پاسخ به سوال “قانون مشارکت در ساخت چیست؟” باید گفت عبارت است از: «سرمایه‌ گذاری مشترکی که مالک و مجری برای ساخت آپارتمان انجام می‌دهند که اولی زمین و دومی هزینه‌های اجرایی را بر عهده می‌گیرد.»

این قرارداد به مالک این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به سرمایه‌گذاری مستقیم، از زمین خود بهره‌ برداری کند و سازنده نیز می‌تواند از طریق ساخت و فروش واحدهای جدید به سود برسد.

مزایای قوانین مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت در صورتی که قوانین مشارکت در ساخت را در نظر بگیرید و آن‌ها را رعایت کنید، مزایای بسیاری می‌تواند برای طرفین قرارداد داشته باشد. از جمله این مزایا می‌توان به افزایش مقاومت سازه در مقایسه با ساختمان قدیمی اشاره کرد.

استفاده از مصالح و روش‌های ساخت مدرن می‌تواند به بهبود کیفیت ساختمان کمک کند. همچنین، در سازه جدید، اصول مدرن و جدید ساختمان‌سازی رعایت می‌گردد که به بهبود کارایی و زیبایی ساختمان کمک می‌کند.

در ساختمان‌های جدید، واحدهای بیشتری نسبت به سازه‌های قدیمی ساخته می‌شود که به افزایش درآمد مالک و سازنده کمک می‌کند. همچنین، ساختمان را می‌توان بر اساس استانداردهای روز و با توجه به سلیقه مالکین زیبا سازی نمود که این امر می‌تواند ارزش ملک را افزایش دهد.

در نهایت، در ساخت بنای جدید می‌توان از روش‌ها، مصالح و ماشین‌ آلات جدید و مدرن استفاده نمود که به افزایش کیفیت و کاهش هزینه‌ها کمک می‌کند.

در حالت کلی، اصلی‌ترین مزیتی که قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند داشته باشد، سودی است که در کوتاه‌مدت نصیب طرفین خواهد شد.

تدلیس و کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت

در هر قراردادی ممکن است شاهد رفتارهای غیر اخلاقی و غیر صادقانه از سوی طرفین باشیم که در مورد قانون مشارکت در ساخت، یکی از این موارد تدلیس است. در واقع، در قانون، تدلیس به عنوان رفتاری فریبکارانه معرفی شده است که شخص متضرر از قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به موجب آن قرارداد را فسخ نماید.

تدلیس به این شکل نیز عنوان می‌شود که عیبی در قرارداد به هر شکل ممکن که از دید طرف مقابل مخفی گردد. در تدلیس حتی ممکن است یکی از طرفین برای پیشبرد اهداف خود بر خلاف واقعیت وانمود به وجود صفتی غیر واقعی در قرارداد کند.

همچنین، در صورتی که قرارداد صفر تا صد مشارکت در ساخت به صورت اصولی نوشته نشود، ممکن است موجب کلاهبرداری گردد. یکی از مواردی که اغلب مورد کلاهبرداری و سوء استفاده قرار می‌گیرد، موضوع اجازه فروش واحدها است.

بهتر است مالک در زمان عقد قرارداد اجازه محدودتری به سازنده به منظور فروش واحدها بدهد تا از کلاهبرداری‌هایی که ممکن است اتفاق بیفتد، جلوگیری شود.

نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت

در مورد چگونگی انتقال سند نمی‌توان دقیقا به یک مورد خاص اشاره کرد زیرا هر پروژه‌ای ویژگی‌ها و شرایط مختص به خود را دارد. به همین دلیل نباید بر اساس یک شیوه کلی تصمیم‌گیری کرد و تنها ملاک را بر خوبی و یا بدی آن به لحاظ حقوقی و یا حتی شرایط اقتصادی قرار داد. بهتر است برای تصمیم‌گیری در مورد نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت، شرایط پروژه را در نظر بگیرید.

درک درست از شرایط موجود می‌تواند به مالک در تصمیم‌گیری بهتر کمک نماید. در حالت کلی، نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت می‌تواند به سه روش زیر انجام بگیرد: انتقال سند از مالک به سازنده توسط چک تضمینی مالک در انتهای کار، انتقال سند از مالک به سازنده توسط چک تضمینی سازنده در شروع کار و انتقال مرحله به مرحله سند بر اساس میزان قدرالسهم که در زمان امضاء قرارداد بین سازنده و مالک ملک، ممکن است اتفاقات ناگوار و ناخواسته‌ای به لحاظ مالی برای مالک رخ دهد.

این اتفاقات با توجه به سطح آگاهی و یا حتی ناآگاهی مالک می‌توانند شدت بیشتری داشته باشند.

فرمول محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت

طبق قانون مشارکت در ساخت، یکی از موارد مهم و شاید بحث‌ برانگیز نحوه محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت است. برای محاسبه این مساله باید عوامل مختلفی را در نظر بگیرید که مهم‌ترین آن‌ها نوسانات قیمت مسکن است.

این موضوع تأثیر چشمگیری در میزان درصد مشارکت طرفین قرارداد خواهد داشت. از موارد دیگر مؤثر در تعیین درصد مشارکت می‌توان به تعیین مبلغی اشاره کرد که مبلغ بلاعوض نامیده می‌شود.

این مبلغ در حقیقت مبلغی است که سازنده به مالک پرداخت می‌کند تا وی بتواند در زمان ساخت پروژه محلی را برای سکونت تهیه کند. برای محاسبه مبلغ بلاعوض می‌توان از فرمول زیر استفاده نمود: (مبلغ ارزش کارشناسی شده ملک × قدرالسهم سازنده) – (هزینه‌های صرف شده در ساخت و ساز × قدرالسهم مالک) = مبلغ بلاعوض و اما در مورد نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت نیز باید قوانین خاصی که در این مورد وجود دارد را در نظر گرفت.

در حالت کلی، یکی از فاکتورهای اساسی در تعیین قدرالسهم، قیمت هر متر از زمین می‌باشد که مسلماً برای مناطق مختلف، متفاوت خواهد بود. البته تأثیر نوساناتی که در بازار مسکن وجود دارد را نیز نباید نادیده گرفت.

سخن پایانی

در نهایت، مشارکت در ساخت به‌عنوان یک راهکار موثر برای نوسازی و بهبود بناهای قدیمی، نیازمند آگاهی از قوانین و نکات حقوقی مرتبط است. با رعایت قانون مشارکت در ساخت و توجه به جزئیات قرارداد، می‌توان از مزایای این نوع قرارداد بهره‌مند شد و از مشکلات احتمالی جلوگیری کرد.

آگاهی از مواردی چون تدلیس، کلاهبرداری و نحوه انتقال سند می‌تواند به مالکین و سازندگان کمک کند تا در مسیر ساخت و ساز، تصمیمات بهتری اتخاذ کنند.

در نهایت، توصیه می‌شود که قبل از هرگونه اقدام، با وکیل متخصص در زمینه مشارکت در ساخت مشورت کنید تا از حقوق و منافع خود به‌خوبی محافظت کنید.