قوانین پشت بام آپارتمان

مبنای اصلی تعیین حقوق و تکالیف مالکان در زمینه قوانین پشت بام آپارتمان، قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن می باشد. بر اساس این مقررات، مالکیت آپارتمان از مالکیت قسمت اختصاصی و سهم مشاع از قسمت های مشترک تشکیل می شود. قسمت مشترک نیز بخشی از ساختمان بوده که استفاده از آن اختصاصاً متعلق به یک یا چند واحد نباشد. پشت بام در ساختمان های آپارتمانی یکی از فضاهایی است که در بسیاری از موارد میان مالکان و ساکنان اختلاف ایجاد می کند. برای مثال، احتمال دارد که یکی از مالکان قصد نصب کولر، آنتن، تجهیزات تاسیساتی، پنل خورشیدی یا مخزن آب را داشته باشد، در حالی که سایر مالکان با استفاده اختصاصی از پشت بام موافق نباشند. در این مقاله درباره این قوانین بیشتر صحبت خواهیم کرد.

انواع قوانین پشت بام آپارتمان

قوانین پشت بام آپارتمان جنبه های متعددی درد و در چند دسته اصلی قابل بررسی هستند:

1. قانون استفاده از پشت بام به عنوان مشاع

مهم ترین اصل این است که پشت بام اصولاً از قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شود. قسمت های مشترک در مالکیت مشاع همه شرکا قرار دارند و نمی شود که برای یکی از مالکان نسبت به آن حق انحصاری ایجاد کرد، مگر اینکه مبنای حقوقی معتبر و مشخصی برای چنین حقی وجود داشته باشد. بنابراین، صرف اینکه یک واحد در طبقه آخر قرار دارد، به خودی خود موجب نمی شود صاحب آن واحد مالک پشت بام شود یا بتواند بدون رعایت حقوق سایر مالکان در آن تصرف اختصاصی داشته باشد.

2. ممنوعیت تصرف اختصاصی در پشت بام

از آنجا که پشت بام در حالت معمول جزء مشاعات بوده، استفاده ای که عملاً موجب تصرف انحصاری یا محروم شدن سایر مالکان از حقوقشان شود، می تواند محل ایراد حقوقی باشد. برای مثال، مواردی مانند قفل کردن پشت بام، قرار دادن وسایل شخصی به صورت دائمی، احداث اتاق یا انباری بدون مجوزهای لازم و ایجاد فضای اختصاصی برای یک واحد معمولاً مشکل ساز خواهد شد. این موضوع یکی از مهمترین موارد مربوط به قوانین پشت بام آپارتمان می باشد.

3. قوانین نصب کولر و تجهیزات در پشت بام

در بسیاری از ساختمان ها، کولر، آنتن مرکزی، تجهیزات اینترنت، تاسیسات سرمایشی و سایر تجهیزات در پشت بام قرار می گیرند. قاعده کلی این است که نصب تجهیزات نباید موجب تضییع حقوق سایر مالکان، آسیب به ساختمان یا تغییر غیر مجاز در قسمت های مشترک شود. اگر تجهیزی برای استفاده اختصاصی یک واحد نصب می شود، بهتر می باشد که پیش از اقدام، موضوع در مجمع عمومی ساختمان مطرح و تصمیم آن به صورت روشن در صورت جلسه ثبت شود. به ویژه اگر نصب تجهیزات مستلزم سوراخ کاری، تغییر عایق، اشغال بخشی از پشت بام یا ایجاد مسیر جدید برای کابل و لوله باشد.

4. قوانین تعمیر و عایق بندی پشت بام

از دیگر موارد مربوط به قوانین پشت بام آپارتمان این است که پشت بام علاوه بر اینکه محل استفاده مشترک بوده، نقش مهمی در حفظ ساختمان دارد. خرابی عایق، نفوذ آب و آسیب به کف یا تاسیسات به واحدهای مختلف خسارت وارد خواهد کرد. قانون، هزینه های مربوط به محافظت، اداره و استفاده از قسمت های مشترک را از مخارج مشترک محسوب کرده است. بنابراین تعمیرات اساسی پشت بام که برای حفظ ساختمان و قسمت مشترک ضروری هستند، اصولا در زمره هزینه های مشترک قرار می گیرند.

5. ممنوعیت ایجاد تغییرات ساختمانی بدون رعایت حقوق سایر مالکان

قانون تملک آپارتمان ها برای تغییراتی که در قسمت های اختصاصی یا قسمت های قابل مشاهده ساختمان انجام می شود نیز محدودیت هایی در نظر گرفته است. برای مثال، هیچ یک از مالکان نمی توانند بدون موافقت اکثریت سایر مالکان، در محل یا شکل در، سردر یا نمای خارجی قسمت اختصاصی خود که در معرض دید می باشد تغییر ایجاد کنند. این موضوع در مورد پشت بام نیز اهمیت دارد، زیرا برخی تغییرات ظاهراً مربوط به یک واحد هستند. اما ممکن است بر نمای ساختمان، اسکلت، عایق، تاسیسات یا حقوق سایر مالکان اثر بگذارند.

در قوانین پشت بام هزینه مشاعات بر عهده کیست؟

یکی از مهم ترین پرسش ها در زمینه قوانین پشت بام آپارتمان ساختمان های مسکونی این است که هزینه تعمیر و نگهداری پشت بام را چه کسی باید پرداخت کند؟ در جواب باید گفته شود که اصل قانونی می گوید که هزینه های مربوط به قسمت های مشترک، بر عهده همه مالکان ساختمان بوده اما نحوه تقسیم همه هزینه ها یکسان نیست. بر اساس این قوانین تملک آپارتمان ها، سهم هر مالک از هزینه های مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی او به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی ساختمان محاسبه می شود. با این حال، هزینه هایی که ارتباطی با مساحت زیربنا ندارند، به طور مساوی تقسیم می شوند، مگر اینکه مالکان ترتیب دیگری برای تقسیم هزینه ها پیش بینی کرده باشند. بنابراین برخی هزینه ها ارتباطی با میزان مساحت زیربنا ندارند و اصل بر تقسیم مساوی آنها میان مالکان یا استفاده کنندگان می باشد. همچنین برای تعمیراتی مانند ایزوگام، رفع نشتی، تعمیر کف یا اقدامات ضروری برای حفظ پشت بام باید ماهیت هزینه و مقررات داخلی ساختمان بررسی شود.

حل اختلاف مربوط به قوانین پشت بام آپارتمان

در قوانین پشت بام آپارتمان برای اختلافات تخصصی مانند خسارت ناشی از تعمیرات، تغییرات ساختمانی یا ادعای تصرف غیر مجاز بررسی فنی و مستند سازی اهمیت زیادی دارد. اختلافات مربوط به پشت بام معمولاً چند شکل زیر ایجاد شده و مراحل زیر برای رفع آنها در نظر گرفته شده:

· مرحله اول: بررسی سند و مقررات ساختمان

پیش از هر اقدام حقوقی، باید سند مالکیت، صورت جلسات مجمع عمومی، توافقات معتبر میان مالکان و وضعیت واقعی ساختمان بررسی شود. اصل قانونی درباره قسمت های مشترک از قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن ناشی می شود، اما ممکن است در یک ساختمان توافقات معتبر و مقررات خاصی نیز وجود داشته باشد.

· مرحله دوم: طرح موضوع در مجمع عمومی

قانون تملک آپارتمان ها، اداره امور قسمت های مشترک را در چارچوب تصمیمات مالکان و مجمع عمومی ساختمان پیش بینی کرده است. مطابق قوانین مربوطه، در صورت نبود قرارداد میان مالکان، تصمیمات مربوط به اداره قسمت های مشترک با اکثریت آرای مالکانی اتخاذ می شود که بیش از نصف مساحت قسمت های اختصاصی را مالک باشند. بنابراین در اختلافات مربوط به قوانین پشت بام آپارتمان بهتر است موضوع در مجمع عمومی مطرح شود و تصمیم نهایی در صورت جلسه ثبت شود.

· مرحله سوم: تنظیم صورت جلسه

صورت جلسه دقیق می تواند از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کند. برای مثال، در صورت تصمیم گیری درباره تعمیر پشت بام، بهتر است مواردی مانند علت تعمیر، نوع تعمیر، هزینه برآورد شده، پیمانکار یا مجری، سهم هر واحد و نحوه پرداخت مشخص شود.

نتیجه گیری

در حالت معمول پشت بام، در قوانین پشت بام آپارتمان جزء قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شود. بنابراین، هیچ مالکی فقط به دلیل قرار داشتن واحدش در طبقه آخر، حق ندارد پشت بام را ملک اختصاصی خود تلقی کند یا بدون توجه به حقوق سایر مالکان در آن تصرف کند. از سوی دیگر، هزینه های مربوط به حفظ و نگهداری قسمت های مشترک بر عهده مالکان بوده و نحوه تقسیم آنها تابع مقررات قانون تملک آپارتمان ها، آیین نامه اجرایی و در مواردی توافق معتبر مالکان می باشد. همچنین در صورت بروز اختلاف، بهترین مسیر معمول این است که ابتدا سند و مقررات ساختمان بررسی شود، موضوع در مجمع عمومی مطرح و صورت جلسه شود و در صورت حل نشدن اختلاف، از سازوکارهای قانونی مطالبه یا رسیدگی قضایی استفاده شود.

سوالات متداول

آیا پشت بام آپارتمان مشاع می باشد؟

بله، در حالت معمول پشت بام جزء قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شود.

آیا صاحب واحد طبقه آخر مالک پشت بام می باشد؟

خیر، صرف قرار داشتن واحد در طبقه آخر موجب مالکیت اختصاصی پشت بام نمی شود.

آیا می توان پشت بام را قفل کرد؟

قفل کردن پشت بام به نحوی که سایر مالکان را از حقوق خود نسبت به قسمت مشترک یا دسترسی ضروری به تاسیسات محروم کند، محل اختلاف و ایراد حقوقی می باشد.

در قوانین پشت بام آپارتمان هزینه ایزوگام پشت بام بر عهده چه کسی می باشد؟

اگر ایزوگام برای حفظ و نگهداری قسمت مشترک ساختمان ضروری باشد، هزینه آن در زمره هزینه های مشترک قرار می گیرد.