فسخ قرارداد مشارکت در ساخت – آنچه باید بدانید

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، به عنوان یکی از رایج ترین قرارداد های حوزه املاک، رابطه حقوقی میان مالک و سازنده را تنظیم می کند. با این حال، به دلیل ماهیت بلندمدت و پیچیدگیهای اجرایی این پروژه ها، گاه زمینه برای فسخ قرارداد فراهم می شود.

فسخ این نوع قرارداد، فرآیندی حساس و سرشار از ظرایف حقوقی است، که نیازمند درک دقیق از قواعد عمومی قرارداد ها، خیارات قانونی و شروط مندرج در متن قرارداد می باشد. آشنایی با انواع خیارات، از جمله؛ خیار شرط و تخلف از شرط و نیز تشریفات قانونی اقامه دعوی، برای طرفین امری حیاتی است، تا از تضییع حقوق و بروز خسارات جبران ناپذیر جلوگیری به عمل آورند.

در ادامه به بررسی شرایط فسخ قرارداد ساخت و ساز می پردازیم، مقاله ی ما را از دست ندهید.

آیا امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نه تنها امکان پذیر است، بلکه در رویه قضایی و حقوقی ایران به عنوان یکی از راهکار های اساسی برای خاتمه دادن به همکاری های نافرجام، پیش بینی شده است.

با این حال، این امکان، مشروط و مقید به قواعد و تشریفات خاصی است، که آگاهی از آن ها برای هر یک از طرفین، امری اجتناب ناپذیر محسوب می شود.

به عبارت دقیق تر، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، یک اقدام ساده و یک طرفه نیست، که صرفا با اراده یکی از طرفین محقق گردد. این فرآیند باید بر اساس شروط صریح مندرج در خود متن قرارداد (مانند خیار شرط یا خیار تخلف از شرط) باشد، یا در صورت سکوت قرارداد، از طریق مراجع قضایی و با اثبات تخلف اساسی یا عسر و حرج، به آن مبادرت ورزید.

به بیان دیگر، قانون گذار با الهام از اصول کلی معاملات، به طرفین این حق را داده است، که در صورت نقض تعهدات اساسی توسط طرف مقابل، یا بروز موانع غیرقابل پیش بینی که ادامه همکاری را دشوار می سازد، از ادامه قرارداد منصرف شده و آن را منحل نمایند.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، تابع شرایط خاصی است، که در خود قرارداد پیش بینی شده (شرطی) و یا به استناد قواعد عام حقوقی (قانونی) قابل اعمال است. به عبارت دیگر، نه مالک به صرف تغییر سلیقه، اقدام به فسخ می نماید و نه سازنده مجاز است، هر زمان که خواست، همکاری را رها کند.

این فرآیند، نیازمند اثبات تحقق یکی از علل قانونی نظیر؛ تخلف از شرط اساسی، عیب در کار، فوت یا حجر یکی از طرفین، یا وقوع حوادث قهری (فورس ماژور) است. موارد زیر از جمله این شرایط را به تصوبر می کشد؛

１. فسخ به استناد خیار شرط (شرط فسخ در قرارداد)

در این حالت، طرفین هنگام عقد قرارداد، صراحتا حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را برای خود یا شخص ثالث، در مدت زمان معینی پیش بینی می کنند. اعمال این حق، بسیار ساده تر از سایر موارد است و نیازی به اثبات تخلف یا تقصیر طرف مقابل نبوده و صرفا با ارسال اظهارنامه در مهلت مقرر، فسخ صورت می گیرد.

２. فسخ به دلیل تخلف از شرط (تعهدات اساسی)

هرگاه یکی از طرفین، تعهدات اساسی خود را که در قرارداد تصریح شده نقض کند، طرف مقابل با استناد به خیار تخلف از شرط، اقدام به فسخ می نماید.

مصادیق رایج این تخلفات عبارتند از؛ عدم امضای تقسیم نامه توسط مالک، تاخیر طولانی مدت در اجرای پروژه توسط سازنده، یا عدم پرداخت وجوه بلاعوض در موعد مقرر. برای تحقق این شرط، تخلف بایستی نسبت به شرط صریح و روشن مندرج در قرارداد باشد و همچنین، در قرارداد ضمانت اجرای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای آن پیش بینی شده باشد. در غیر این صورت، ابتدا باید از دادگاه درخواست الزام به اجرای تعهد کرد.

３. فسخ قرارداد توسط مالک به دلیل قصور سازنده

مالک در شرایط خاصی همچون؛ عدم پیشرفت فیزیکی پروژه، کیفیت نامناسب مصالح به کاررفته یا نداشتن توانایی مالی سازنده برای اتمام کار، اقدام به فسخ قرارداد می گردانند.

عدم اخذ مجوز های قانونی یا نقض مقررات ساختمانی توسط سازنده، از دیگر مصادیق بارز قصور محسوب می شود. با این حال، مالک مکلف است، ابتدا با ارسال اخطاریه کتبی، مهلت معقولی برای رفع نواقص به سازنده بدهد. چنانچه در آن مهلت، مشکل برطرف نگردید، رسما فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را اعلام کرده و در صورت نیاز، از مراجع قضایی برای تنفیذ آن کمک بگیرد.

４. فسخ در صورت عدم وجود شرط فسخ در قرارداد

در این حالت که قرارداد فاقد بند صریحی برای فسخ است، راهکار حقوقی پیچیده تر می شود. ابتدا باید از طریق دادگاه، حکم الزام طرف متخلف به ایفای تعهداتش صادر شود.

اگر پس از صدور رأی، هنوز طرف مقابل از انجام تعهد خودداری گرداند و امکان انجام آن تعهد توسط خواهان نیز وجود نداشته باشد، دادگاه، اجازه فسخ قرارداد را صادر خواهد کرد. بنابراین، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در این وضعیت، یک فرآیند قضایی و زمان بر است و نمی توان به صورت یک طرفه و خارج از تشریفات قانونی نسبت به آن اقدام کرد.

５. فسخ قرارداد به دلیل فوت، حجر یا ورشکستگی سازنده

این مورد از جمله خیارات قانونی است، که نیازی به درج در قرارداد ندارد. بر اساس قواعد فقه ی و حقوقی، اگر سازنده (که معمولاً شخص حقیقی است) فوت کرده یا به دلیل بیماری روانی محجور شود، قرارداد مشارکت در ساخت قابل فسخ خواهد بود.

شخصیت حقوقی سازنده در این قرارداد، نقشی کلیدی در انجام تعهدات دارد و ادامه همکاری با وراث یا مدیر تصفیه، اغلب با دشواری و مخاطرات جدی همراه است، که حقوق مالی و عینی مالک را با تهدید مواجه می سازد.

آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، به مثابه زنجیری است، که حلقه های آن یک یک گشوده می شوند. اما این گشایش، همواره با پیامد های حقوقی و مالی همراه است، که شناخت آن ها برای جلوگیری از ضررهای جبران ناپذیر ضروری می نماید.

مهم ترین اصلی که در این میان باید به آن توجه کرد، قاعده «اثر قهقرایی» یا «اثر از آینده» بودن فسخ است. به این معنا که فسخ، قرارداد را از ابتدا باطل نمی کند، بلکه تنها تعهدات آینده طرفین را ساقط می نماید و عملیات انجام شده در گذشته، همچنان معتبر و قابل استفاده باقی می ماند. موارد زیر از جمله آثار این پیامد حقوقی در بخش ساخت و ساز را به تصویر می کشد؛

• انحلال قرارداد برای آینده
• لزوم تسویه حساب مالی بر اساس کارکرد
• عدم تاثیر بر حقوق اشخاص ثالث
• امکان مطالبه خسارت ناشی از فسخ

سخن آخر

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، پاسخی حقوقی به ناکارآمدی همکاری ها است، اما نه راهی ساده و بی پیامد. آگاهی از شرایط، آثار و تشریفات قانونی آن، همچون چراغی در مسیر پر پیچ خم دعاوی می باشد. همواره به یاد بسپارید، که مشاوره با وکیل متخصص، سرمایه ای است، که از بروز خسارت های جبران ناپذیر جلوگیری می کند و مسیر را برای هر دو طرف هموارتر می سازد.

املاک محمد از شرکت های اصلی مشاوره املاک در ایران است. با مراجعه به وب سایت آن فرصت خواهید داشت، تا درباره شرایط فسخ با متخصصین شرکت گفت و گو گردانید.

سوالات متداول

• آیا می توان بدون مراجعه به دادگاه، قرارداد مشارکت را فسخ کرد؟

بله، در صورتی که در خود قرارداد، حق فسخ (خیار شرط) برای طرفین پیش بینی شده باشد و شرایط آن محقق گردد، می توان با ارسال اظهارنامه رسمی، بدون نیاز به دادگاه اقدام به فسخ نمود.

• اگر سازنده ورشکست شود، آیا قرارداد به طور خودکار فسخ می شود؟

خیر، ورشکستگی به خودی خود موجب فسخ خودکار نمی گردد. اما این رویداد، از جمله؛ دلایل قانونی برای طرح دعوی فسخ در دادگاه محسوب می شود و مالک با استناد به آن امکان درخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت خواهد داشت.

• پس از فسخ، آیا مالک میتواند از سازنده بابت تأخیر، خسارت بگیرد؟

بله، چنانچه اثبات شود، که تأخیر یا نقص کار، ناشی از؛ تخلف و تقصیر سازنده بوده است، مالک علاوه بر فسخ، خسارت وارده به خود را از طریق مراجع قضایی مطالبه می نماید.